Renégocier son prêt immobilier

Les professionnels de l’immobilier et des crédits sont unanimes, toutes les conditions sont actuellement réunies pour renégocier son prêt et bénéficier de conditions plus avantageuses financièrement.
Mais encore faut-il remplir les conditions de votre banque ou du courtier en crédit et ne pas sauter les étapes pour réussir son pari pour diminuer le coût du crédit immobilier.
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Différence entre le rachat et la renégociation d’un prêt immobilier

Deux techniques s’opposent pour bénéficier d’une négocier son crédit immo:

  • Renégocier son crédit avec sa banque,
  • Faire un rachat de crédit immobilier.

La première méthode est sans doute la plus simple, mais nécessite de remplir plusieurs conditions pour en bénéficier. Il s’agit de renégocier directement auprès de son banquier un crédit immobilier accordé par cette même banque quelques années auparavant. Évidemment, cette renégociation doit porter principalement sur le taux d’intérêt souscrit ultérieurement et qui figure dans le contrat initial.
Toutefois, les banques se refusent à être trop conciliantes avec les clients dont le profil n’est pas excellent. Mais si le dossier est solide et que le client a fait preuve de loyauté à l’égard de sa banque, la renégociation se fera dans les meilleures conditions possibles.

Pour tous les autres, le rachat de crédit s’impose.
Cette seconde méthode consiste à faire racheter son crédit immobilier par un organisme concurrent, que ce soit par un organisme spécialisé ou par une agence bancaire classique. Le rachat est généralement plus onéreux qu’une renégociation par son établissement de crédit, mais les conditions peuvent être bien meilleures. Sur le long terme, le rachat de crédit à taux fixe peut permettre de réaliser des économies importantes, à condition de bien s’y préparer et de faire ses calculs en amont.

Le meilleur moment pour renégocier ou racheter son prêt immobilier

Se lancer dans le processus doit être bien réfléchi en amont pour ne pas se retrouver avec une situation moins avantageuse qu’attendue.

Plusieurs conditions sont à remplir par le créancier :

  • Comparez le taux immobilier avec le taux de l’emprunt initial,
  • L’emprunt immobilier doit être important,
  • Calculer le nombre de mensualités restant.

Tout d’abord, l’écart entre le taux souscrit initialement lors de l’octroi du crédit et le taux proposé doit être suffisant. On estime que la différence doit être au moins de 1 point soit 1% pour être réellement avantageuse. Cette condition n’est pas difficile à remplir étant donné que les taux en deux ans ont diminué de près de 1,3 point de décembre 2013 à avril 2016.

De plus, il est préférable que le capital restant dû minimum du crédit à rembourser soit de l’ordre de 50 000 à 70 000 euros. Car plus le restant dû est important, meilleur seront les économies sur le long terme.

De même, la durée restante de remboursement du prêt doit être conséquente si l’on souhaite que le gain financier de la renégociation ou du rachat soit plus important que les frais engendrés par la procédure.

Et enfin, pour les propriétaires qui désirent se séparer rapidement de leur bien immobilier, le rachat de crédit n’est pas la meilleure solution, car cette opération génère en moyenne des frais de remboursement anticipé du prêt immobilier (IRA maximum 3 % du capital restant dû avant remboursement) que le propriétaire n’aura pas le temps d’amortir…

Comment renégocier son prêt immobilier ?

  • Montrer que vous êtes un bon client
  • Faire jouer la concurrence
  • Négocier les frais de dossier et les modalités du prêt
  • Renégocier son assurance emprunteur

Pour optimiser la renégociation, il faut démontrer à sa banque la qualité et la solidité de son dossier et de son profil emprunteur. Pour cela, il faut avoir remboursé selon les termes impartis le crédit, sans retard ni oubli, il peut être utile de mentionner son épargne et les autres placements que le client dispose auprès de l’établissement (Livret A, assurance habitation …). Bref, il faut montrer que l’on est un bon payeur pour rassurer la banque sur ses intentions.

Si la banque refuse une renégociation, faire appel à la concurrence pour une demande de prêt est la seule solution qui reste pour profiter d’un taux de crédit plus faible.
Dés lors, le rachat de crédit peut se faire via un expert du rachat de crédit immobilier (courtier crédit) ou en demandant soi-même un devis aux autres établissements financiers. Attention, les banques ne feront une proposition de rachat qu’avec un dossier complet comprenant généralement les déclarations d’impôts sur le revenu des co-emprunteurs, le loyer si vous en avez un, un apport peut-être nécessaire, …

Dans tous les cas, il faut profiter de la renégociation pour revoir son contrat d’assurance de prêt et pas seulement le taux d’intérêt du crédit. La comparaison s’impose, la délégation d’assurance, c’est à dire souscrire auprès d’un organisme différent de votre banque, permet souvent de bénéficier de meilleures garanties tout faisant des économies.

Les pièges à éviter : Les frais de dossier et pénalités

Outre la durée de conservation du bien exposé plus haut, il est essentiel de faire attention aux indemnités de remboursement anticipé (IRA) en cas de rachat ou de renégociation du prêt. Ces frais sont des pénalités qui incombent au détenteur du crédit et qui sont indiqués dans le contrat initial.

Même si ce montant est plafonné à 3 % du capital restant dû, ils viennent alourdir les frais occasionnés par le rachat ou la renégociation du crédit, réduisant au passage leur attrait. Des Frais de rachat de crédit immobilier sont plus important que lors d’un remboursement anticipé ou la renégociation.

Lors d’un rachat de crédit, l’établissement en question peut proposer à ses nouveaux clients de rajouter une somme d’argent, et donc d’augmenter la taille du crédit en question. Même si les conditions paraissent avantageuses, il faut se restreindre et vérifier que le taux d’endettement reste inférieur aux 33 % unanimement reconnu par les professionnels pour ne pas tomber dans le piège du surendettement, ainsi, la vigilance s’impose.

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