Peut-on faire un prêt immobilier
sans apport personnel ?

Qu’est-ce que l’apport ?

L’apport personnel est la somme non-empruntée allouée aux frais annexes de l’achat de votre appartement ou votre maison : on y retrouve les frais de notaire, les frais de dossier ou encore les frais d’agence. Dans le cadre d’un crédit sans apport, on parle de prêt à 110%.

Pourquoi l’apport est important pour les banques ?

L’apport permet à la banque de mesurer le risque pris dans le financement. Avec un apport d’au moins 10%, le banquier comprend que votre foyer est capable d’épargner et donc de rembourser le crédit. Un apport personnel conséquent permet aussi d’avoir une meilleure capacité de négociation pour avoir un taux bancaire faible, des frais de dossier réduits ou encore de bien négocier les conditions de remboursement anticipé.

Prêt sans apport pour qui ?

Un crédit immobilier sans apport est particulièrement faisable pour les profils suivants :

• Les jeunes entrants dans la vie active pour qui l’absence d’épargne est compréhensible par la banque (primo-accédant).
• Après une maladie ou un divorce dans la mesure où vous pouvez montrer un emploi stable.
• Pour les foyers avec beaucoup d’épargne qui veulent profiter des taux bas avec un crédit à 110%.
• Pour les investisseurs qui souhaitent faire de l’investissement locatif et qui veulent faire de la défiscalisation.

Quels sont les critères importants pour acheter sans apport ?

Pour avoir l’accord de la banque pour une demande de prêt sans apport personnel, voici les éléments les plus importants de votre dossier modifiant votre capacité d’emprunt et la réponse du banquier :

• Un emploi stable notamment si vous êtes en CDI ou fonctionnaire;
• Un saut de charge modéré par rapport à votre ancien loyer;
• Un reste à vivre suffisant après avoir payé le crédit chaque mois;
• Un taux d’endettement inférieur à 33%;
• Votre capacité à épargner dans le passé;
• La bonne tenue des comptes bancaires (absence de découvert etc.);
• Votre âge. Il est plus facile d’emprunter sans apport en dessous de 40 ans;
• La présence d’autres aides comme un PTZ (prêt à taux zéro), PEL (Plan Epargne Logement);
• L’absence d’un autre crédit avec par exemple un crédit à la consommation;
• L’adresse du logement : un logement bien placé sera facilement revendable pour la banque dans le cadre de l’hypothèque en cas de défaut de paiement;

Des taux de crédit plus élevés

Hormis dans quelques cas (investissement locatif ou avec beaucoup d’épargne), obtenir un prêt sans apport impliquera un taux d’intérêt plus élevé de la banque car le dossier est plus risqué.

Il est néanmoins possible de faire des économies notamment sur l’assurance de prêt en optant pour une délégation d’assurance soit avant la signature du prêt, dans la première année (loi Hamon) du contrat ou à chaque date anniversaire (loi Bourquin). La seule condition est de choisir un niveau de garantie équivalent ou supérieur par rapport au contrat groupe proposé par l’organisme prêteur.

Emprunter 100 000€ sans apport

Quelle banque accepte de prêter sans apport ? Pas toutes, un nombre réduit même en dépit de l’assouplissement des règles d’accès au crédit ces dernières années.

Par exemple :

Vous avez 28 ans et 29 ans, êtes mariés avec 1 enfant à charge et voulez devenir propriétaire. Votre foyer dégage un revenu net de 3200€ net avant impôt sur le revenu (1500€ et 1700€ net), vous êtes tous les deux en CDI dans une entreprise différente (avec plus de 2 ans d’ancienneté) et vous n’avez aucun crédit en cours. Vous avez 15000€ d’épargne mais que vous voulez garder cette somme d’argent en cas de problème ou payer les études des enfants. En tant que primo accédant, vous avez peut-être le droit au Prêt à Taux Zero. Si tel est le cas et si vous avez bien préparé votre dossier, c’est-à-dire que vous savez mettre en avant les points positifs de votre projet immobilier en tant que bon investissement, alors certaines banques pourraient accepter de vous prêter sans apport. Votre taux d’intérêt sera un peu plus élevé en principe mais libre à vous de choisir une autre assurance crédit que celle de la banque pour économiser avec la délégation.