Comment bien négocier
un crédit immobilier ?

Vendre sa capacité d’endettement

Le premier critère pris en compte par la banque pour octroyer un prêt immobilier est la situation financière du demandeur. Elle vérifie des éléments comme votre âge, votre ancienneté, votre statut professionnel (cadre, employé…), si vous êtes en CDI ainsi que vos possibilités d’évolution professionnelle.

Taux d’endettement

Votre taux d’endettement est un autre critère important pour avoir le montant de l’emprunt. La banque refusera de vous faire un prêt si vos charges correspondent à plus du tiers de vos revenus. Les mensualités de remboursement ne doivent pas être supérieures à 33% des revenus de l’emprunteur, c’est une règle très souvent appliquée. Il est parfois possible d’y déroger si le reste à vivre est suffisant, si le saut de charge par rapport au précédant loyer est tenable ou en cas de gros revenus.

Reste à vivre

De plus, la banque vérifie si l’argent qui vous reste après avoir payé votre mensualité de crédit est suffisant, sachant que plus il est élevé, plus vos chances d’obtenir le crédit est grand, c’est le reste à vivre.

Apport personnel

Présenter un apport personnel est aussi un élément positif du dossier. En effet, rares sont les banques qui acceptent un prêt sans un apport. Cet apport doit correspondre à 10% au minimum du financement total de votre achat, ce n’est pas inscrit dans la Loi, mais c’est une règle de principe que la plupart des établissements bancaires appliquent.

Plus votre apport sera important, plus vous obtiendrez une offre intéressante au niveau du taux bancaire et des autres conditions d’octroi. Il faut voir aussi qu’avec des taux très bas, il faut trouver le juste milieu entre un gros apport (25%, 30% voire 40%) et le coût du crédit qui reste malgré tout faible avec des taux d’intérêt très bas.

Relevés de banque

Enfin, la banque demandera à voir vos derniers relevés bancaires. Elle vérifiera notamment qu’il n’y a pas de découvert, pas d’incident de paiement ou de crédit à la consommation. L’organisme prêteur vérifie d’une manière générale si vous savez gérer votre budget et que vous pourrez supporter la mensualité de prêt demandée.

Montrer que le projet est valable

Un bon investissement

Afin d’obtenir la confiance d’un établissement bancaire, il est important de lui montrer d’autres garanties comme le fait d’avoir bien négocié le prix de l’appartement ou de la maison par rapport aux tendances du marché. Il faut aussi insister sur la forte capacité de revente du bien immobilier en insistant sur la distance vis-à-vis des commodités, des écoles et des transports en commun. Pour cela, vous devez fournir des documents à l’appui.

La preuve des démarches

Si votre demande de crédit immobilier concerne l’achat d’un logement neuf ou d’un logement ancien, il faut fournir le compromis de vente ou la promesse de vente. Si le logement que vous souhaitez acquérir comporte des rénovations à faire, il vous sera demandé un devis des travaux à prévoir. Enfin, concernant la demande d’un crédit-relais, vous devrez montrer au banquier le titre de propriété du bien que vous revendez pour acheter le nouveau bien.

Faire jouer la concurrence sur les taux bancaires

Actuellement, les taux du marché immobilier sont très bas. C’est donc une période propice pour emprunter. De plus, pour obtenir l’offre de prêt la plus intéressante, il ne faut pas hésiter à démarcher plusieurs établissements financiers. En effet, vous pourrez d’autant mieux négocier votre prêt que vous montrerez des offres d’autres banques. Faire jouer la concurrence peut vous apporter des avantages supplémentaires ou des conditions de prêt plus avantageuses.

Il peut s’avérer judicieux de faire appel aux services d’un courtier en crédit immobilier. Il négocie pour vous auprès des banques afin d’obtenir les conditions les plus intéressantes. Il négocie le taux d’intérêt, les frais de dossier, les pénalités en cas de remboursement anticipé, le coût des garanties bancaires.

Négocier les frais de remboursement anticipé

Si vous souhaitez effectuer un remboursement anticipé de votre crédit immobilier, la banque vous demande une Indemnité de Remboursement Anticipé, l’IRA. Ces frais correspondent à 3% du capital restant qui est dû. Ils sont plafonnés à 6 mois d’intérêt. Cependant, il est possible de négocier ces indemnités, voire de les supprimer. Mais pour cela, il faut effectuer une demande à votre banque quand vous faites votre demande de prêt.

Discuter les frais de dossier

Il faut penser à discuter les frais de dossier. Sachez qu’il est plus intéressant de prendre un prêt à un taux un peu plus élevé sans frais de dossier que l’inverse. En effet, les frais de dossier représentent souvent une augmentation du taux. Cependant, les établissements bancaires peuvent également s’occuper de votre dossier sans vous facturer des frais supplémentaires. Cela s’explique en grande partie par la concurrence importante entre les banques.

Économiser en faisant une délégation d’assurance

Effectuer une délégation d’assurance, c’est s’adresser à un autre assureur que celui de votre banque avec le contrat groupe. Cela est possible grâce à la loi Lagarde de 2010. La délégation d’assurance peut vous faire économiser de façon importante sur le coût total de votre crédit immobilier. De plus, avec la loi Hamon sur la Consommation de 2014, le changement d’assurance de prêt est possible pendant un an à compter du jour où vous signez votre prêt immobilier.

Donc, durant un an, vous pouvez changer d’assureur. Cependant, pour que l’établissement financier prêteur accepte l’assurance que vous avez choisi, Vous devez lui présenter des garanties qui soient équivalentes ou supérieures aux siennes.

Se révéler comme un partenaire de la banque

La banque qui vous a accordé le crédit immobilier va être votre partenaire durant des années, potentiellement jusqu’à la fin du remboursement du prêt. Le fait de se montrer ouvert à la souscription d’autres services, comme l’assurance habitation ou encore la domiciliation des salaires est un plus non négligeable. C’est un acte de confiance voire de quasi partenariat très apprécié.

A retenir pour négocier un prêt

• un taux d’endettement faible (inférieur à 33%);
• un « reste à vivre » suffisant;
• un apport personnel important;
• faire jouer la concurrence;
• la négociation des frais de remboursement anticipé;
• la délégation d’assurance pour faire des économies;
• se montrer comme un partenaire de la banque;